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600万购买婚房却买到"凶宅",买受人可以主张撤销房屋买卖合同

来源:民商事裁判规则
作者:唐青林 李舒 张烨
 
阅读提示
现如今买房不容易,政策、房价、地段、学区、开发商、物业、配套设施等一系列因素考虑下来,一番千挑万选之后终于将房买到手,突然发现辛苦买来的婚房竟是“凶宅”,可在签订买卖合同时出卖人对此事只字未提,此时买房人应当如何处理?根据本文引用的案例,标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实,卖房人在签订房屋买卖合同时有义务将这一事实如实告知买受人,否则买受人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。
 
卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露,否则可能构成欺诈
裁判要旨
卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露。标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实,卖房人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒这一事实的,买房人可以卖方欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。
 
案情简介
一、2014年3月26日,孙某为购买婚房,在链家公司居间下,与甄某娜就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由孙某以628万元的总价购买甄某娜名下的1905号房屋。孙某于同年6月9日支付了全部购房款,随后甄某娜交付了房屋,并协助办理了过户登记手续。
 
二、房屋买卖合同履行完毕后,孙某从邻居处得知甄某娜的爱人在2005年11月某日凌晨自1905号房屋跳楼自杀,在与甄某娜交涉无果的情况下孙某向法院起诉,请求法院判定撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》,要求甄某娜返还购房款及利息并赔偿相应损失。
 
三、北京市海淀区法院一审判定解除案涉合同,甄某娜不服,提起上诉,北京市一中院以一审法院释明程序不充分明确为由,判决撤销原判,发回重审。
 
四、海淀区法院重新审理此案,认为1905号房屋构成传统意义上的“凶宅”,甄某娜在签订合同时隐瞒这一重要事实,已经构成欺诈,判决:撤销案涉合同,甄某娜向孙某返还购房款及利息并赔偿相应损失。
 
五、甄某娜不服,向北京市一中院提起上诉,法院最终判决:驳回上诉,维持原判。
 
败诉原因
我国合同法第五十四条规定,一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。
 
本案中甄某娜的丈夫在1905号房屋跳楼自杀,根据中国传统观念,该1905号房屋应当属于“凶宅”,凶宅虽然不影响房屋的实际使用价值,但是会对一般公众的心理产生很大影响,因此,1905号房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实,甄某娜在与孙某签订房屋买卖合同时即有义务就这一事实告知孙某,而根据法院查明的事实不能证明甄某娜履行了相关的告知义务,因此法院认定甄某娜的行为构成欺诈,判决撤销案涉《北京市存量房屋买卖合同》。
 
败诉教训、经验总结
前事不忘,后事之师,为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
 
一,建议买房人在签订合同时在合同中明确约定购房目的(家庭自住、学区房、婚房等),约定卖方应当保证房屋不存在非质量瑕疵,并且在合同中写明卖方违反约定义务应当承担相应的赔偿责任。
 
二、买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况,不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题,还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况,充分考虑各方面因素后再签订买卖合同。
 
相关法律规定
《合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
 
第五十四条  下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
 
法院判决
一审法院认为:
 
本案的第一个争议焦点在于当事人之间就1905号房屋买卖事宜所签署的相关合同是否符合撤销要件。根据法律规定,一方以欺诈的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。本案中,首先,当事人在订立合同过程中,应当遵循诚实信用原则,如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实,可以确认1905号房屋在孙某与甄某娜签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前,确发生过甄某娜之夫王×自1905号房屋坠楼死亡的事实,王学成虽未在1905号房屋内死亡,但鉴于其系自1905号房屋中坠楼死亡,该非正常死亡事件与1905号房屋仍存在较大的关联性。因此,1905号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值,但对于普通民众而言,该情形却会对居住人的心理产生重大影响,此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实,甄某娜作为房屋出售人,其在缔约过程中负有向房屋买受人孙某如实予以告知的义务。甄某娜有关其对此不负有告知义务的答辩意见,缺乏法律依据,法院不予采信。其次,甄某娜虽抗辩孙某及其父母均在1905号房屋所在同一小区内生活,其应当知晓1905号房屋发生过高坠死亡事件的意见,但鉴于孙某及其父母所住707号房屋与1905号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇,在没有其他充分证据予以佐证的情形下,仅因存有居住在同一小区的事实,亦不足以证明孙某对1905号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态;第三,即便本案中有关《房地产经纪服务事项告知书》上的“甄某娜”签字非甄某娜本人所签,但此仅能证明该告知书上有关1905号房屋是否为“凶宅”的承诺非甄某娜本人所为,仍不足以证明甄某娜已尽到了相应告知义务。综上,在孙某没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下,甄某娜未将上述重大事实如实告知孙某,导致其违背真实意思表示,与甄某娜签订了有关买卖合同,甄某娜的行为已构成了欺诈。因此,本案所涉合同,符合法定撤销要件,依法应予以撤销。
 
二审法院认为:
 
本案二审争议焦点在于赔偿责任的认定与承担。对此,本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中,出卖人理应将与房屋有关的重要信息,特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而,甄某娜作为出卖人在订立合同时并未告知孙某1905号房屋曾发生过甄某娜之夫王×自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为,无论从买受人孙某购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析,还是以一般购买者的购买心理考量,1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄某娜作为出卖人未将该信息披露给孙某,亦未提供充分证据证明孙某在购房时已知悉该信息,其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄某娜赔偿孙某相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失,具备事实及法律依据。
 
案件来源
甄某娜与孙某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院(2017)京01民终1274号]。
 
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